為規(guī)范工業(yè)（倉儲）用地改造，提高土地利用效率、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進城市更新和高質(zhì)量發(fā)展，落實“島內(nèi)大提升、島外大發(fā)展”戰(zhàn)略，近日廈門市自然資源和規(guī)劃局出臺《廈門市工業(yè)（倉儲）用地改造管理暫行辦法》（下文簡稱《辦法》）。廈門土地房產(chǎn)研究中心專門對《辦法》進行解讀。

　　一

　　《辦法》適用范圍

　　《辦法》明確，廈門市工業(yè)用地控制線范圍以外的國有建設(shè)用地中的工業(yè)（倉儲）用地，包括工業(yè)用地、倉儲用地及前述功能的混合用地，可以由土地使用權(quán)人按規(guī)定申請對原用地及宗地內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物進行改造。

　　但是，屬于下列情形的用地，原則上不得由土地使用權(quán)人申請改造：

　?。ㄒ唬┮鸭{入政府收儲計劃或已明確以收儲方式整體改造區(qū)域內(nèi)的用地。

　?。ǘ┸壍澜煌ㄕ军c300米范圍內(nèi)的用地。

　　（三）相關(guān)專項規(guī)劃明確需保留原用途使用的用地。

　?。ㄋ模┪挥谏鷳B(tài)控制線內(nèi)等相關(guān)規(guī)劃明確不宜建設(shè)的用地。

　　二

　　工業(yè)（倉儲）用地改造后的用途

　　根據(jù)《辦法》，位于廈門市工業(yè)用地控制線范圍以外的國有建設(shè)用地中的工業(yè)（倉儲）用地，如果不屬于上述不得改造的情形，都可以申請改造為教育、醫(yī)療、養(yǎng)老托幼、體育等4類補民生短板項目。

　　同時，本次《辦法》同步發(fā)布了由市政府確定的改造政策區(qū)范圍，位于改造政策區(qū)范圍內(nèi)的工業(yè)（倉儲）用地，除了可改造為教育、醫(yī)療、養(yǎng)老托幼、體育等4類補民生短板項目，還可以按下列規(guī)定進行改造：

　　（一）位于市級（含）以上政府批準(zhǔn)設(shè)立的軟件研發(fā)、文創(chuàng)專業(yè)園區(qū)的（圖中藍(lán)色、黃色區(qū)塊），可以分別改造為軟件研發(fā)、文創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)項目;

　?。ǘ┪挥谑姓鞔_可改造為商業(yè)等其他經(jīng)營性用途的片區(qū)的（圖中紅色區(qū)塊），可以改造為市政府確定用途的項目。

　　改造政策區(qū)范圍圖隨《辦法》一起發(fā)布，政策區(qū)可按規(guī)定報市政府批準(zhǔn)后調(diào)整

　　TIPS

　　● 工業(yè)（倉儲）用地不得改造為商品住宅項目。

　　● 教育、醫(yī)療、養(yǎng)老托幼、體育等4類補民生短板項目經(jīng)行業(yè)主管部門審查認(rèn)定，在《辦法》中進行了明確。

　　● 申請改造為軟件研發(fā)、文化創(chuàng)意類及商業(yè)等項目的，由區(qū)政府會同行業(yè)主管部門聯(lián)合進行產(chǎn)業(yè)審查認(rèn)定，嚴(yán)格執(zhí)行產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、園區(qū)（或片區(qū)）管理等的相關(guān)要求。

　　● 位于中國（福建）自由貿(mào)易試驗區(qū)廈門片區(qū)內(nèi)的工業(yè)（倉儲）用地改造項目，可由片區(qū)管委會根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要上報市政府同意后實施。

　　三

　　工業(yè)（倉儲）用地改造申請條件

　　申請工業(yè)（倉儲）用地改造，應(yīng)滿足產(chǎn)權(quán)清晰、無違法違規(guī)用地行為等9項要求，缺一不可。具體如下：

　　（一）申請人與土地使用權(quán)人一致。

　　（二）已取得土地房屋權(quán)證。

　?。ㄈ┰玫夭淮嬖谶`法違規(guī)使用土地、違反土地出讓合同（或用地批文、劃撥決定書）、監(jiān)管協(xié)議約定行為或已依法處理。

　?。ㄋ模┎簧婕皯?yīng)依法征收或收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

　?。ㄎ澹┌醋诘厣暾?。

　　（六）申請人承諾項目改造后滿足建筑結(jié)構(gòu)和消防安全要求。

　?。ㄆ撸┥暾埻恋赜猛咀兏模椖孔诘匦枞〉媒ㄔO(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實8年以上，且申請改造之日剩余土地使用年期不少于8年。

　?。ò耍┥暾埻恋赜猛咀兏?，變更內(nèi)容符合控制性詳細(xì)規(guī)劃。

　　（九）已征求利害關(guān)系人意見。

　　四

　　工業(yè)（倉儲）用地改造方式

　　工業(yè)（倉儲）用地改造方式包括土地用途變更和建筑功能臨時變更兩種。

　?。ㄒ唬┩恋赜猛咀兏?/p>

　　1.土地用途變更是指經(jīng)批準(zhǔn)變更土地用途并進行相應(yīng)的改造，允許部分或全部拆除重建，并按控制性詳細(xì)規(guī)劃重新核定規(guī)劃條件，但根據(jù)相關(guān)規(guī)定需作為歷史遺存保留的除外。新用途土地使用年限按原用地剩余年限確定。

　　2.不涉及拆除重建的土地用途變更項目，在不改變原建筑結(jié)構(gòu)的前提下，允許對原建筑進行局部改造，但原則上不改變原建筑高度、不增加項目用地面積、不實施拆除重建。在滿足相關(guān)規(guī)范要求的前提下，經(jīng)審核同意可增設(shè)必要的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設(shè)施，但不得增加行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施。

　　3.需報市政府批準(zhǔn)同意后方可實施，具體審批程序如下：

　　4.需按規(guī)定補交土地出讓金，計算公式如下：

　　補交土地出讓金額=變更后用途土地使用權(quán)剩余年限市場評估價-原用途土地使用權(quán)剩余年限價格

　　若變更后用途土地使用權(quán)剩余年限的市場評估價≤原用途土地使用權(quán)剩余年限價格，則不需要補交土地出讓金。

　　舉例：

　　假設(shè)1宗位于海滄區(qū)、建筑面積10000平方米的工業(yè)（倉儲）用地申請變更為養(yǎng)老設(shè)施用地。該地塊作為工業(yè)（倉儲）用地當(dāng)前剩余年限的評估價格為440元/平方米，若作為養(yǎng)老設(shè)施用地當(dāng)前剩余年限的評估價為980元/平方米，則該地塊進行變更需補交土地出讓金為：

　　10000㎡×（980元/㎡-440元/㎡）=540萬元

　?。ǘ┙ㄖδ芘R時變更

　　1.建筑功能臨時變更是保持原土地用途、土地使用年期不變， 利用存量工業(yè)（倉儲）房產(chǎn)發(fā)展本《辦法》支持的產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的行為。建筑功能臨時變更有效年限為5年，不得超過批準(zhǔn)的土地使用年期。

　　2.在不改變原建筑結(jié)構(gòu)的前提下，允許對原建筑進行局部改造，但原則上不改變原建筑高度、不增加項目用地面積、不實施拆除重建。在滿足相關(guān)規(guī)范要求的前提下，經(jīng)審核同意可增設(shè)必要的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設(shè)施，但不得增加行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施。

　　3.原則上由區(qū)政府批準(zhǔn)，但下列建筑功能臨時變更項目需報市政府同意后方可實施：

　?。?）增設(shè)的各類配套設(shè)施的總建筑面積》原產(chǎn)權(quán)計容建筑面積12%的項目。

　?。?）改造為教育、醫(yī)療、養(yǎng)老托幼、體育等4類補民生短板以外的項目。

　?。?）改造為含有居住功能的養(yǎng)老托幼類、醫(yī)療類項目（“含有居住功能”指分隔單元計容建筑面積小于等于300平方米，獨立設(shè)置衛(wèi)生間）。

　?。?）改造政策區(qū)外的零星工業(yè)（倉儲）用地改造項目。

　　其審批程序如下：

　　4.建筑功能臨時變更為教育、醫(yī)療、養(yǎng)老托幼、體育等4類補民生短板項目，以及軟件研發(fā)項目、文創(chuàng)類項目的，無需繳交土地年租金;變更為市政府明確的其他經(jīng)營性用途項目的，則按以下公式計算土地年租金：

　　土地年租金=（新建筑功能對應(yīng)土地用途基準(zhǔn)地價*修正系數(shù)-舊建筑功能對應(yīng)土地用途基準(zhǔn)地價*修正系數(shù)）*1.2

　　若新建筑功能對應(yīng)的基準(zhǔn)地價修正值≤舊建筑功能對應(yīng)的基準(zhǔn)地價修正值，則不用結(jié)算土地年租金。

　　TIPS

　　● 采取土地用途變更方式的拆除重建項目，周邊國有未出讓的邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發(fā)的零星土地，若總面積同時滿足：①≤項目拆除范圍用地面積的10%;②≤3000平方米，并且因規(guī)劃統(tǒng)籌確需一并改造利用的，可以作為零星用地以協(xié)議出讓方式供應(yīng)給改造項目申請人，土地用途與項目改造后用途一致，土地出讓年期截止時間與改造項目一致。

　　● 原以劃撥方式取得的用地，土地用途變更后不符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)在土地用途變更供地方案中包含劃撥用地補辦出讓方案，一并報市政府批準(zhǔn)。

　　● 原土地出讓合同對土地用途變更及地價結(jié)繳有明確約定的，按約定執(zhí)行。

　　五

　　引入市場主體改造

　　原土地使用權(quán)人除了進行自主改造之外，還可通過以下方式引入市場主體參與改造：

　?。ㄒ唬┩ㄟ^聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等方式進行改造。

　?。ǘ┫噜彽亩嘧诘貕K，涉及多個土地使用權(quán)人的，可以通過協(xié)商收購、合作入股等方式，將多宗地塊一起申請集中改造。TIPS

　　原用地的土地出讓合同（含補充合同）中含有土地使用權(quán)人股權(quán)變更限制條款的，須按程序報市政府研究同意。

　　六

　　實施全鏈條監(jiān)管

　　《辦法》規(guī)定，屬地區(qū)政府及相關(guān)行業(yè)主管部門、職能部門，應(yīng)依職責(zé)加強對改造項目的全鏈條監(jiān)管，嚴(yán)格按土地出讓合同（含補充合同）、建筑功能臨時變更合同、監(jiān)管協(xié)議等實施監(jiān)管，對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)違約行為除依法進行處置外，還將按規(guī)定納入社會信用體系監(jiān)管。

　　此外，申請進行工業(yè)（倉儲）用地改造，還有以下幾點需要特別強調(diào)：

　?。ㄒ唬└脑祉椖繃?yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途或建筑功能。

　?。ǘ儆谕恋赜猛咀兏?，改造后的建設(shè)用地使用權(quán)須辦理整體產(chǎn)權(quán)、整體持有、整體抵押。

　?。ㄈ儆诮ㄖδ芘R時變更的，不改變原用地的權(quán)屬性質(zhì)，不辦理建筑功能變更登記，不得轉(zhuǎn)讓;因城市建設(shè)需要征收或收儲的，仍按原土地房屋權(quán)證載明的土地用途、建筑面積和建筑功能給予補償。

　?。ㄋ模┩恋赜猛咀兏蠡蚪ㄖδ芘R時變更期間，土地使用權(quán)人的股權(quán)不得變更。

　?。ㄗx地）

文章關(guān)鍵字：廈門工業(yè)（倉儲）用地改造管理暫行辦法
如果《官方解讀！廈門工業(yè)（倉儲）用地改造管理暫行辦法》找不到你想要的內(nèi)容，可以嘗試：

		【積分】：廈門積分入學(xué)細(xì)則	【劃片】：小學(xué)劃片+對應(yīng)初中
		【小學(xué)】：小學(xué)名單+劃片范圍	【高中】：高中學(xué)校+本科上線率
		【初中】：中學(xué)名單+劃片范圍	【小升初】：小升初派位學(xué)校
		【中考】：中考上線率政策解讀	【戶籍入學(xué)】：廈門戶口學(xué)生入學(xué)
		【幼兒園】：幼兒園名單招生劃片	【入園體檢】：幼兒園入園體檢
		【熱點學(xué)校】：熱點學(xué)校名單及條件	【私立學(xué)校】：不要積分入學(xué)學(xué)校
		【落戶】：廈門落戶政策解讀	【公積金】：公積金提取貸款流程
		【電費】：廈門電費價格	【社保】：社保辦理指南+繳納比例
		【水費】：廈門水費價格	【醫(yī)保】：廈門醫(yī)保繳納及保險指南
		【社區(qū)醫(yī)院】：社區(qū)醫(yī)院電話+地址	【補貼】：畢業(yè)生、人才、創(chuàng)業(yè)補貼
		【核酸】：核酸價格+核酸檢測地點	【居住證】：居住證在線辦理
		【技能補貼】：技能補貼在線申請	【生育險】：生育津貼領(lǐng)取指南
		【疫苗】：疫苗接種在線預(yù)約+電話	【失業(yè)】：失業(yè)金領(lǐng)取條件流程
		【市民卡】：市民卡辦理流程指南	【低保】：低保補貼辦理方法
		【居委會】：居委會地址+電話號碼	【身份證】：身份證辦理流程指南
		【保障房】：保障房申請流程攻略	【公租房】：公租房申請攻略指南
掃描二維碼關(guān)注【廈門便民網(wǎng)】回復(fù)上面【關(guān)鍵詞】即可獲得更多服務(wù)

手機訪問 廈門便民網(wǎng)首頁